이럴 땐 어떻게 해야 하나요?

 

문의드립니다. 

한 달 전에 경기도 광주에 대지와 집을 계약하였습니다.

계약금은 일천만원을 줬고 광주가 토지거래허가지역이라 먼저 계약서를 쓰고

본 계약서는 아직 쓰지 않은 상태입니다.

부동산에서는 원래는 토지거래허가가 난 뒤에 계약서를 쓰는 게 원칙이라고 했습니다.

문제는 

애초에 계약서를 쓰기 전에 집 주인은 땅이 길로 들어가지 않았다고 했고

부동산에서는 아무리 봐도 110평의 땅으로 보이지 않고 20평이 어디로 갔는지 모르겠다는 말을 들었습니다.

지적도상에는 길이 없었고 현황으로는 차가 한 대 다닐 정도의 길이 담을 따라 길게 나 있었습니다.

미심쩍어서 도시과를 찾아가 도시이용계획확인원과 도시계획도를 보았더니 실제 땅 모양이 나왔고 길을 따라 1/2이 들어간 것이 확인이 되었습니다.

측량 사무소에 들고 갔더니 거기서도 길로 들어간 게 확실하다고 말했구요.

그리고 부동산에서 얘기했던 것처럼 20평이 길로 들어갔다고 생각하고 계약을 했습니다.

그리고 집을 다시 보러 들렀더니 집주인은 길로 들어간 것은 대문 앞 조금이라고 손으로 가리키며 여기서부터 여기까지라고 말을 해 주더군요. 그 면적이 약 5평 정도?

(처음엔 땅이 길로 들어간 줄 몰랐다고 했지만 나중엔 들어갔다고 했습니다.)

그래서 경계측량을 24일 하기로 했습니다.

부동산에서는 본계약을 쓰자고 했지만 일단 경계측량 한 뒤 쓰려고 미뤄두고 있는 상태입니다.

집주인과 부동산에는 아직 경계측량한다는 얘길 안했구요

또 잔금은 애초에 계약서상에 이달 31일 치루기로 했구요.

내일 집주인을 찾아가서 얼마 정도가 땅으로 들어 갔는지 확답을 받아 놓고(말씀을 적어 두고 싸인을 받던가...)

지금 심정으로는 경계측량을 해서 길 전체가 땅으로 들어가거나 20평보다 많이 들어 갔거나 하면 계약을 파기하던가 가격을 더 깎던가 하려고 생각중입니다.

제가 궁금한 것은

1) 토지거래 허가 전에 작성한 것도 계약서의 효력이 발생하는지?

2) 효력이 발생한다면, 계약을 파기한다면 계약금을 되돌려 받을 수가 있는 것인지?

3) 어떤 방법으로 되돌려 받아야 하는지?

4) 지금 상황으로 현명하게 대처하는 방법은? 무엇인지 조언 좀 부탁드립니다.